Mango, Leonardo c/Traba, Ernesto s/desalojo. Fallos, 144:219 (1925)

JurislogoMango, Leonardo c/Traba, Ernesto s/desalojo (1)
CSJN, Fallos, 144:219

FALLO DE LA CORTE SUPREMA
Buenos Aires, agosto de 1925
Y vistos:
El recurso extraordinario interpuesto por don Leonardo Mango en el juicio que le sigue a don Ernesto Traba, por desalojo.

Considerando en cuanto a la procedencia del recurso:

Que en el curso del litigio se ha sostenido por el apelante:
a) Que la aplicación de la ley 11.318 a un caso definitivamente juzgado con anterioridad a su promulgación, produciendo el efecto de anular una sentencia firme; lo ha despojado de un derecho adquirido y ha violado, por consiguiente, la propiedad amparada por el arto 17 de la Constitución; b) que, por otra parte, dicha ley 11.318 es repugnante a los arts. 14, 17 Y 28 de la Constitución, por cuanto al impedir que el locador pueda disponer de la cosa arrendada durante un plazo que mantiene prolongado hasta cuatro años, restringe de una manera excesiva el derecho de usar y disponer de la propiedad.
Que hallándose comprendidas ambas cuestiones entre los casos previstos por el art. 14, inc. 30, de la ley 48, toda vez que la decisión apelada fue contraria al derecho federal invocado, el recurso extraordinario para ante esta Corte es procedente y, en consecuencia, oído el señor Procurador General así se declara; y

Considerando en cuanto al fondo del asunto:

Que respecto a la primera cuestión federal planteada procede desde luego observar que la sentencia de desalojo de fs. 8 vta., cuyo carácter de definitiva y de ejecutoria no ha sido cuestionado en el pleito, aparece pronunciada con fecha 21 de octubre de 1924, es decir, en circunstancias en que ya habían fenecido los efectos de la ley 11.231, y no se había dictado aún la ley 11.318, que prorrogó el término de las locaciones.
Que, no obstante ello, el mencionado fallo fue dejado sin efecto cuatro meses después de pronunciado a mérito de lo dispuesto en la recordada ley de diciembre 5 de 1924 (sentencia de fs. 19).
Que, por consiguiente se ha aplicado una ley nueva a una situación definitivamente establecida, dando ello por resultado la anulación por la sola virtualidad de dicha ley de una sentencia firme que imponía al locatario la obligación de restituir el inmueble arrendado y que, correlativamente, reconocía el derecho del recurrente a recuperar la posesión material del bien. Se ha alterado, pues, por aplicación retroactiva de la ley 11.318, un derecho patrimonial definitivamente adquirido por el locador y reconocido por competente autoridad judicial.
Que, como lo ha dicho esta Corte en la causa ‘Horta c/Harguindeguy’ si bien el principio de la no retroactividad en materia civil es en general de mero precepto legislativo y susceptible, por lo tanto, de modificación o derogación por el mismo poder que hace la ley, adquiere sin embargo la trascendencia de un principio constitucional cuando la aplicación de la ley nueva priva al habitante de la Nación de algún derecho incorporado a su patrimonio. En tales casos, agrega la Corte, el principio de la no retroactividad se confunde con la garantía de la inviolabilidad de la propiedad consagrada por el arto 17 de la Constitución (Fallos, 137:47).
Que esos mismos principios constituyen en el caso una valla infranqueable a la aplicación de la ley impugnada, pues, si en la causa precedentemente citada el derecho del locador emanaba de un contrato, en la especie sub lite tiene su fundamento en la sentencia ejecutoriada. En uno y otro caso hay un derecho adquirido, con la diferencia de que en el que nos ocupa esa adquisición es irrevocable como que ha merecido el reconocimiento y la sanción de la justicia (Fallos, 137:294).
Que el derecho reconocido al recurrente por la sentencia de desalojo se relaciona con los bienes: es un derecho patrimonial y, por lo tanto, una propiedad en el sentido constitucional. ‘La palabra propiedad, empleada en la enmienda XIV -ha dicho la Suprema Corte de los Estados Unidos- comprende todos los intereses apreciables que un hombre pueda poseer fuera de Mí mismo, fuera de su vida y de su libertad’ (115 US 620). En consecuencia, la decisión recurrida que por aplicación retroactiva de la ley a un caso ya juzgado suprime o altera el derecho patrimonial adquirido en virtud de aquel juzgamiento, atribuye a dicha ley una inteligencia incompatible con la inviolabilidad de la propiedad asegurada por el arto 17 de la Constitución.
Que en lo relativo al segundo fundamento del presente recurso, corresponde tener en cuenta que, si bien el término implícito de la locación fijado en la ley 11.156 fue sancionado como un precepto de derecho común y de legislación permanente destinado a dar una estabilidad razonable a los arrendamientos que no tuviesen plazo contractual y morigerar así la opresión económica que pudiera ejercerse contra los inquilinos en situaciones anormales derivadas de la escasez de habitaciones, sin embargo las prórrogas de ese término sancionadas por las leyes 11.231 y 11.318 han tenido un carácter ocasional y de emergencia, como se infiere de una manera inequívoca de las razones que se invocaron con motivo de su discusión parlamentaria, y se desprende de su finalidad y de su propio contexto.
Que por medio de estas sucesivas ampliaciones del término se ha llegado hasta ahora a privar a los propietarios o locadores de la libre disposición de los inmuebles durante un plazo que llega a cuatro años, no obstante tratarse de locaciones sin término concertadas al amparo de una legislación que acordaba la facultad de exigir la restitución de la cosa después de vencido el primer período del alquiler.
Que a ello se agrega la restricción que para la libertad de contratar implica la subsistencia de los precios originarios o sea los que regían el 1º de enero de 1920, como quiera que las prórrogas de que se trata mantienen virtualmente en vigor los efectos de la ley 11.157.
Que este régimen de emergencia, que’ afecta fundamentalmente el derecho de usar y disponer de la propiedad, ha sido tolerado por las decisiones judiciales solamente en consideración al momento de extrema opresión económica de los inquilinos debido a la ausencia de uno de los factores que regulan los precios en los negocios de locación de inmuebles, es decir, a la falta de oferta de habitaciones, y sobre todo como una medida transitoria y de corta duración (Fallos, 136:161). Pero ese régimen anormal no puede encontrar suficiente justificativo cuando se le convierte de hecho en una norma habitual de las relaciones entre los locadores y los locatarios, como es la que han creado las reiteradas prórrogas acordadas a los inquilinos, y mucho menos cuando está destinado a actuar en un ambiente muy distinta por cierto de aquel que dio lugar a la sanción originaria de dichas leyes y que esta Corte describía en el fallo recordado de 28 de abril de 1922. Es, en efecto, de, todos conocido el progresivo aumento en la oferta de locales destinados a la habitación y comercio producido en los dos últimos años, como puede observarse en los avisos de los diarios relativos a casas y piezas desocupadas cuyo número induce a pensar que no subsisten las circunstancias de excepción que llevaron al tribunal a dictar la sentencia referida. Esto puede igualmente inferirse del aumento de impuestos con que los poderes públicos ¡rayaron últimamente las propiedades urbanas, lo que no se armonizaría con aquella situación de emergencia.
Que en las condiciones expresadas no es posible considerar razonable la restricción extraordinaria al derecho de usar y disponer de la propiedad que mantiene en vigor la ley 11.318 y que en su origen fue sancionada como una medida excepcional destinada a salvar una grave emergencia. Por consiguiente, la aplicación que de dicha ley se ha hecho en el caso sub iudice resulta incompatible con las garantías consagradas en los arts. 14 y 28 de la Constitución. Así se ha pronunciado también, en condiciones análogas, la Suprema Corte de los Estados Unidos al declarar inconstitucional el mantenimiento de la ley de alquileres del distrito de Columbia, después de haber desaparecido la emergencia que determinó su sanción (sentencia de 21 de abril de 1924; 264 US 543).
En su mérito se revoca la sentencia apelada de fs. 19, aclarada a fs. 20 vta. Notifíquese y repuesto el papel, devuélvase”. A. BERMEJO – J. FIGUEROA ALCORTA – RAMÓN MÉNDEZ – ROBERTO REPETTO – M. LAURENCENA.

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(1) Con fecha 31 de agosto, la Corte Suprema por análogas consideraciones en cuanto a la procedencia del recurso extraordinario y por los mismos fundamentos hasta el considerando séptimo que precede, falló en igual sentido al juicio seguido por doña Ana Murray de Villanueva contra doña Gerónima B. de Cases, sobre desalojo.

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